新政催生新住宅产品 90平米3房或掀户型革命

　　一场关于“90/70”的房型革命，打破了部分开发商日益习惯的房型“拿来主义”，在小户型研发势在必行之际，更多开发商将眼光聚集于如何在90平方米的空间内设计一房、两房。
 
　　但是，已连续五年蝉联“中国最受尊敬企业”奖的万科，作为国内房地产行业中的领军企业，一直凭借着优秀的业绩和规范的经营不断刷新着行业纪录。而此次，万科引领的是“90平方米3房2厅”的房型设计热潮，完成了一个几乎不可能完成的任务。
 
    90平方米小三房年底出炉
 
　　《每日经济新闻》从上海万科房地产有限公司获悉，上海万科已成功设计出90平方米的三房两厅房型，目前已在白马花园、中林项目和千墅项目3个上海楼盘中应用。该户型的部分房源预计将于今年年底前后完工，而该户型将成为上海万科今后的主力户型之一，同时有可能在万科集团推广。
 
　　DTZ戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司建筑顾问部主管郑祉恒认为：“今后将是小户型占主流的市场，90平方米的小三房有望成为主流房型。”
 
　　业内人士认为，一房、两房只是暂时满足购房者需要的过渡户型，三房才是真正满足购房者需要的终极产品。据悉，万科中林项目整个项目约有300-400套小户型，其中，90平方米的3房居多。
 
　　“90平方米3房2厅房源一旦面市，将完全颠覆现有的户型。”90平方米3房房型的主力设计师———上海万科房地产有限公司设计管理部主管王兰田向《每日经济新闻》表示。
 
　　这位37岁的设计师，在采访过程中话并不多。生活中的王兰田是一个较为内向的人，闲暇时的他喜欢看看书，最常看的是汽车行业、以及哲学类的书刊。王兰田认为，造房子和造汽车其实比较相象，而哲学能够让人更加理解本质的东西。
 
　　尽管话不多，王兰田却是个风趣的人，这位从业15年的设计师在谈到他的年龄时，笑言：“对于平均年龄30岁的万科人而言，我已经算是‘老人’了。”
 
　　在整个采访过程中，最让王兰田激动的便是同事昵称为“兰田1号”的90平方米的3房设计、以及万科的团队精神。
 
    全生命周期住宅
 
　　在谈起“90平方米3房”时，王兰田表示，该户型是11层的电梯公寓，1梯2户，得房率85%，是针对普通工薪阶层的全生命周期住宅。
 
　　之所以称之为“全生命周期住宅”，是由于房间内部采用轻质隔墙，可以便于居住者对空间的调节，购房者可以根据居住人数来选择居住房间的数量和大小。
 
　　据王兰田介绍，该户型设计理念更多的是从客户需求出发，再借鉴日本户型工业化的做法，在两者优化组合的模式下诞生。整个设计共耗时半年，经过几十次的设计修改后最终完成。
 
　　选择做1梯2户的原因在于，1梯2户在保证相对宽裕的居住面积、南北通透、基本全明房型功能的同时，能够更幽静、舒适。而1梯3-4户的多户结构通廊则相对较长，从而使得公摊面积增大；同时，由于房屋方向、结构等原因，或许会有部分房间处于暗间。王兰田表示，客户调查表明，购房者还是比较青睐南北通透的1梯2户。因此，今后大部分小户型房源仍将以1梯2户为主、局部以1梯4户。
 
　　王兰田同时透露，近期正在研究18层的高层小户型设计以及部分小户型的推广工作。
 
　　事实上，高层小户型的设计会有更大的难度，由于18层的高层至少需要2部电梯，相当于增加了公摊面积，因此套内面积就将更小，小户型设计便更具有挑战性。
 
    不浪费0.1平方米
 
　　90平方米做2房的很普遍，而做3房则具有一定的挑战性。王兰田表示，90平方米3房2厅的玄机就在于把每0.1平方米都用足。
 
　　以房间内部采用的10厘米的轻质隔墙为例，90平方米3房，使用轻质隔墙可增加2平方米左右的使用空间。与此同时，卫生间三分离的设计，方便三个人同时使用。使得每个空间不是一个功能，而是多功能，提升了使用效率。这也是“三分离”房型设计技术在上海万科的首次应用。
 
　　此外，根据万科的经营计划，2007年万科将全面推进装修房的实施，提高装修房比重。万科将进一步提高工业化技术的应用比例，提高产品的创新能力，向市场提供更贴近客户需求的、质量更好的居住体验。
 
　　“全面家居，户型加上精装修才能使得功能性最强。”王兰田表示，所有90平方米3房户型都将采用精装修后上市，会按照高、中高、中、低4类装修套餐来分配装修。据悉，低端装修的材料费市场价在1000元/平方米左右。
 
    新闻后记
 
    房屋结构设计无法申请专利
 
　　尽管在万科的理念中，所有的成果都是可以被共享的。被社会竞争对手学习、甚至抄袭，都是成功的标志之一。但是，对于创新的户型，是否能够申请专利呢？
 
　　昨日，上海朱妙春律师事务所主任朱妙春向《每日经济新闻》表示，专利共分三种类型：发明、实用新型、外观设计。发明和实用新型都必须是一种技术方案，房屋的结构类型并非一种技术方案，因此不属于发明和实用新型的范畴。至于外观设计，因为外观设计保护的是产品的形状、图案或者其组合以及色彩与形状、图案的结合。房型的差异只是对相同空间进行不同的分割，是房屋内部的差异，并非房屋外观的新设计。
 
　　另外，申请外观设计专利需要提交产品外观的六面视图，而房型结构无法被拍摄成六面视图，主张权利时就无法说出产品的具体形状。所以，房屋的结构无法申请专利保护。由此可以看出，并不是所有的智力成果都可以获得专利的保护，至少中国现阶段的专利法还没有明确的规定。
 
　　朱妙春同时指出，对于房屋的结构设计图，可以作为工程设计图或产品设计图通过著作权法保护。房屋本身可以作为建筑作品受著作权法保护。但著作权的原始权利取得比较难以证明。另外，《反不正当竞争法》第二条的原则性规定可以适用于这个问题，但毕竟是一个原则，缺乏可操作性。
 
    新闻背景
 
    90/70新政催生小户型
 
　　建设部去年7月出炉的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，催生了新住宅产品诞生。事实上，在去年上海土地招拍挂的土地中，已开始对开发小户型的数量做了相关规定，部分地块要求90平方米以下小户型住宅的比例达到70%、甚至80%。
 
　　针对小户型住宅的比例，部分开发商已完成了设计方案。据悉，设计方案中，有的开发商将采用“家庭房”概念，具体来说，就是两套面积相对较小的住宅彼此通过一个公用空间连接起来，两套房间的总面积被控制在140平方米左右，这一设计将主要针对年轻夫妻带长辈的模式。也有公司将项目规划成由数套独立小户型叠加而成的“叠加别墅”，几套住宅相互联系又自成一体。
 
    业内观点
 
    2/2/2房型时代将终结？
 
　　在90平方米以下小户型占70%的房产宏观调控背景下，两房两厅两卫（2/2/2）的主流时代是否即将宣告结束？
 
　　王兰田认为，2/2/2房型将被淘汰。小户型两房两厅两卫的设计不太合理，两个卫生间的面积一般都在5、6平方米，这样的小独立卫生间在使用时很难做到干、湿分离；分间的隔墙反而浪费了使用面积。相反，如果将两个卫生间合并成一个，将增加房屋的舒适度。或者将一个卫生间改为储藏室，能满足实际需求。
 
　　他同时指出：“小高层建筑中的两房两厅两卫的房型将退出上海房地产舞台，取而代之的将是两房两厅一卫，而这种房型将成为市场供应的主力房型；3房房型中，90平方米的小三房将成为房产市场新主流。”

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