万科的住宅工厂化道路

　　 在中国住宅行业中领跑的万科在住宅发展史上又踏出新的一步--------推行住宅工厂化,这项始于2002年底的举动已经有了初步成果。至03年2月止,万科完成了武汉四季花城B2-5情景花园洋房的单体设计实施方案,并在此基础上勾勒出今年住宅标准化设计华中版、华北版、东北版和华南版的整体轮廓,同时在所开展研究的包括栏杆、空调百叶、铝合金门窗等66个部品中实现了12个部品的工厂化生产和装配式安装。

　　 从品质开始的思索

　　 从现阶段中国的住宅设计和建造水准上看,与欧美国家相比,我们还有相当大的差距。整体而言,我们的住宅工厂化程度还仅仅处于对方上个世纪四十年代的水平。所以,与国外同时期的住宅相比,我们的差距体现在品质上:“万科推行住宅工厂化,就是要逐步提升住宅品质,而建立标准是第一步。”

　　 如果说标准化是工厂化的前提,那么建立标准就是标准化的前提。建立标准就是划出一条及格线,这条及格线是万科住宅品质的基本要求,随着标准化进程的发展,这条及格线也会不断提高。这种“关注品质、设立及格线”的行为本身,也就是一种创新。

　　 万科标准之建立

　　 2003年万科着手建立《万科住宅使用标准》和《万科住宅性能标准》。其中对住宅的隔音、隔热、采光、通风等性能提出了具体要求,从细节入手,根据驻华的功能需求来提出住宅的解决方案。通过满足住宅的功能要求来实现住宅品质的提升,这是一个价值取向。从这个角度来看,万科住宅标准化的核心便是通过建立标准来满足住宅的使用需求和性能需求,从而改进住宅的品质。同时这个标准也不是一成不变的,而是每年逐渐上升的,由此实现产品的更新。

　　 《万科住宅性能标准》规定的是住宅的保温隔热性能、安全防盗性能、门窗的质量、地漏的安全程度,包括交楼时的装修标准、阳台栏杆的耐腐蚀年限、空调百叶的使用状况等指标。这往往会影响住户的第二感受:能否住得舒适和安逸。而居住感由于个人判断不同而很难确定,所以性能标准特指那些能够量化的指标,当然还包括大量的构造做法。

　　 建立万科自己的住宅标准的想法缘起于长期的实践,万科发现涉及住宅产品的问题在传统的建造方式中往往难以解决,而现有的住宅建造标准也不足以提供令客户满意的产品。因而万科希望通过建立自己的住宅设计标准,建立完善的材料标准、工艺标准等,从而为满足更先进的建造方式奠定基础。这意味着,在住宅的使用舒适程度和性能优劣方面,万科给自己提出了更高的目标。

　　 在建立住宅标准时,万科更多地发现大量的细节完善要靠创新完成。比如说窗下口渗水是最常见的问题。20%渗漏算不算及格?10%又如何?

　　 没人能说得清。而万科就是要找出渗漏的根本原因,并彻底解决。整体窗台板是万科的一项实验部品,如何与窗体构造、与墙体连接、如何安装、如何保持耐久,经过大量实验,最后能成功运用到项目中,这同样是一种创新。迄今,万科在建立住宅性能标准时的创新已超过了60项。

　　 在此基础上的住宅工厂化研究将是对标准化体系的进一步深化。万科每年会对住宅使用标准和性能标准进行调整,完成产品定型后将实现全部构件的工厂化生产。只有当万科的标准化产品体系具备实现工厂化生产的条件时,住宅产业化才能从蓝图上的设想进入实质性的操作阶段。

　　 标准化的影响

　　 万科住宅标准化体系试行已有一年多的时间,它对万科住宅产品开发的影响是深远的,这在万科规划设计系统的资源整合中得到了体现。

　　 从03年到04年的期间,万科的住宅标准化体系已不仅只属于规划设计系统的范畴了,它已经在某种程度上改变了各个职能部门之间的相互配合方式,这更需要大范围内的团体协作。这甚至影响了部品材料的生产方式、施工单位现场的组织方式......这种影响将越来越大,万科也希望藉此机会缩小中国住宅建造方式与国外的差距。

　　 万科规划设计部目前正在推行华中版、华北版、东北版、华南版四个地区住宅项目的标准化设计。而这四个区域规划设计系统的组织架构,也正处于在转变中。一旦新架构确立后,可以将标准化研究、应用的层面扩大到区域设计中去,将从根本上提高整个规划设计系统的投入产出比。

　　 在标准化全面启动后,万科的部品集中采购量在目前的标准化版本中可增加30-40%。在具备了与厂商直接谈判的资格后,才有可能获得供货方面更大的优势,这是真正意义上的规模效应。

　　 万科认识到,标准化不是一成不变的,因此在最早做标准化体系时提出了版本概念。所谓的版本升级首先是标准的提高,由此而带来产品的更新。住宅版

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