建设法规案例分析

    案例五——城市房地产管理法律制度

    案情陈述：2003年3月，某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向某市国土局提出申请，双方签订了《国有土地使用权出让合同》。此后，日日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，于2004年5月与鸿业房地产开发公司签订国有土地使用权出让合同，约定：每平方米转让价，总计转让价。日日新公司负责在9月30日之前完成居民拆迁等工作，延期交付按月息1%承担预付款利息；鸿业公司与合同签订后7日内付总价款60%的预付款，余额分3次在年底前交清。由于所约定土地有部分为某市运输公司，日日新公司与鸿业公司签订补充协议，确认鸿业公司的土地使用权。日日新公司进行居民搬迁等工作时与该运输公司发生冲突，被其告上法庭。

    文中所涉当事人包括日日新公司，某运输公司和鸿业公司，其中日日新公司与鸿业公司签订了《国有土地使用权出让合同》，双方为民事合同关系；某运输公司与日日新公司、鸿业公司无法律关系。

    案例具体分析：

    1、日日新公与鸿业公司签订的《国有土地使用权出让合同》是否有效。

    该合同应为无效合同。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”按照《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让”和《城市房地产管理法》规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”日日新公司在签订了《国有土地使用权出让合同》后未按规定对受让土地进行任何开发，就与与鸿业房地产开发公司签订国有土地使用权出让合同，合同无效。

    另外，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”日日新公司将土地使用权转让给鸿业公司，并经过有关部门同意。

    2、日日新公与鸿业公司签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》是否有效。

    该协议无效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”按照《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（二）按照当事人约定不得转让”和《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：„(六)未依法登记领取权属证书的;„”可见，在未依法取得土地使用权证书之前，与他人签订国有土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。该补充协议约定的土地其使用权、产权属于某运输公司，日日新无权对该土地进行转让，所以协议无效。

    3、日日新公司与鸿业公司的行为是否违法。

    根据《宪法》第十条第四款的规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”日日新公司与鸿业公司的行为符合非法转让土地的行为的特征“（一）是在同一违法行为中必须有两方或两方以上的违行为当事人，即必须同时具有卖方或转让方和买方或受让方；（二）是必须违反现行土地管理的法律法规，即属于现行法律法规所规定的违法违规行为；（三）是当事人已经实施了转让土地行为，违法当事人签订并完全或部分履行了土地买卖或转让合同或协议；（四）是违法当事人通过非法转让土地从而获取非法所得。”因此，该行为属于非法转让土地的行为。

    总结：综上所述，（1）日日新公司与鸿业公司签订的合同及其补充条例皆为无效合同。（2）日日新公司擅自转让以出让方式取得的国有土地使用权的行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条、国务院55号令第十九条及第二十八条的规定，不具备法定的转让条件或未履行土地使用权出让合同约定的义务。应依照《土地管理法》第七十三条、《土地管理法实施条例》第三十八条、《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》第三条、《刑法》第二百二十八条、《城市房地产管理法》第六十五条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条之规定处理，县级以上人民政府土地行政主管部门没收日日新公司呵呵鸿业公司违法所得，可以并处罚款，罚款为非法所得50%以下，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

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