高校物业管理规范化建设的思考

核心提示：高校物业管理是高校后勤保障的主要工作，是高校建设发展的一项重要内容。高校越发展，物业管理越必须紧紧跟上。目前高校物业管理普遍存在的问题是专业化、规范化程度不够高。应提升专业化管理和服务的水平；实现规范化的管理和服务；加强制度建设、人员培训；加强投入，实现科技化等。
随着社会进步和经济发展，物业管理在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校物业管理兴起虽然时间不长，但发展十分迅速，特别是高校后勤社会化改革以来，大多数高校都非常重视物业管理工作，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业管理工作取得了很大的成效，一些高校的物业管理不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力，为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。
但目前,绝大多数的高校还没有实行真正意义上现代物业管理,而仍然采取行政管理为主的方式,少数已实行的,从严格意义上讲,也还没有纳入真正意义上的现代物业管理体系，而且基础建设普遍较弱。当前高校物业管理尽管存在着体制机制改革的问题，这个问题仍在探索中，在短时间内不可能完全解决。当前最迫切需要解决也是可以解决的是提高质量和水平，加强专业化、规范化、制度化、科技化建设，增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足
由于各高校的发展历史和现状不同，物业管理的情况不一。但总体来说，各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。从管理模式上，基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理;从服务方式上，由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务;从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。相对专业化的管理模式初步形成。目前，高校物业管理在规范化建设方面主要有以下几方面不足。
1、专业化水平不高。
所谓物业管理专业化，是指有专门的组织机构、专业的队伍、专业的人员和专门的工具和设备。目前各高校的物业管理部门一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍，初步形成了专业化的队伍，但专业技术水平亟待提高。
2、规范化的管理和服务欠缺。
所谓物业管理规范化，是指专门的机构组织、专业人才严格按规范的标准、程序进行运作。由于大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的，从人员组成、硬软件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距，加之，物业管理兴起的时间也不很长，所以，工作运作和行为不够规范，基础建设亟待加强。
3、制度不够健全。
物业管理制度多而成体系。按职能分为领导、职能、岗位、综合和程序管理制度。按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为：综合、行政、财务、业务管理制度等，常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制，操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。这些制度是保证物业管理规范化、程序化、科学化、法制化的重要前提和基础。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范相关的制度，但还不够完善，不成体系，执行也不够严格。
4、员工亟待技术培训。
目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质,员工的培训极为必要。
5、投入不足。
由于高校的物业使用率高，维护难度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费。由于维护、维修工作量很大,为此学校每年要投入大量的资金。此外,在各高校居住的还有大量外户,随着时间的推移, 外户比例逐渐增加,这部分人事实上也占了学校对居住区的投入资金,投资管理的费用加大,投入产出严重失衡, 学校负担越来越重。
此外，随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高，对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备，包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善;专业化工具设备必不可少。
6、教工住宅区的管理亟待规范。
很多高校的教工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来，许多高校经过合并、划转等重组改制，有关福利的遗留问题多，使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下，高校的物业管理不能自我平衡、自求发展，与市场经济不适应，也束缚了物业服务的进一步发展和提高，成为学校很重的包袱。此外，物业管理的对象复杂。目前，在各高校，除学生、在职教职工外，在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员，增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。
7、物业管理的内容和范围相对狭窄。
高校的物业管理无论是从管理的广度上，还是深度上，与规范化的现代物业管理标准要求相比，都还是相对狭窄和浮浅的，要做的工作还很多。教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。
8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。
高校物业管理作为新生行业与社会物业相比，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还是有一定差距的。
综上所述，高校物业管理和服务的发展，客观上要求内部形成一整套与高校改革与发展相配套、与社会主义市场经济相适应的管理经营机制，以此促进不断提高物业管理水平，带动高校经济效益和社会效益的稳步提高。

二、高校物业管理规范化建设的构想
高校物业管理非常重要，占居了高校后勤保障的半壁江山。其中对物业建筑物及有关设备设施的主动维护保养、更新,保证了教学和师生员工的生活需要，延长了物业使用寿命;对校园环境清洁、绿化美化是优化育人环境，塑造学校良好形象，提升校园文化品位的一项重要工作;做好为教学和师生的各项服务，保障了教学、方便了师生;搞好居民住宅区的物业管理服务，改善人居环境和工作环境，可以提高教职工生活质量，建设和谐校园，使教职工安居乐业，全身心地投入工作。同时对于稳定维护秩序，防范刑事犯罪，防止发生火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故都是十分有用和必要的。
当前，高校物业管理要按照国家政策和行业标准，结合高校特点和实际，从整体上进行规范和改革，形成正规化、全方位管理服务格局，以适应高校发展建设的需要和社会主义市场经济的要求。主要应该做好以下几方面的工作：
1、提升专业化管理和服务的水平。
由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。

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