澳大利亚、新西兰物业管理之借鉴

　　一、澳大利亚、新西兰物业管理的基本情况

　　澳大利亚、新西兰均属世界上拥有自有住房比例较高的国家。一些实力雄厚的投资者和众多的小投资者热衷于投资居民住房，以求获得合法的税收减免以及较高的投资回报。建成的物业一般都委托给专业化的物业管理公司经营管理，因此，实施物业管理非常普遍。经过多年的发展，澳大利亚、新西兰已经形成了比较成熟的物业管理行业体系和比较健全的物业管理法律体系。

　　（一）物业管理发展具有良好的社会环境和法律基础

　　澳大利亚、新西兰是市场经济国家，其公众的私权意识、消费意识、有偿服务意识、等价交换意识、按质论价意识较强。这些意识体现在物业管理上，是业主自愿接受花钱买服务的管理形式，主动聘请有资格的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认为支付物业管理费是理所当然的，拒付物业管理费被视为违背社会道德规范和国家法律的行为，二是公众积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规则作出决策，配合、监督物业管理工作。这些意识已形成社会共识，营造了物业管理发展的良好社会环境。

　　澳大利亚、新西兰的物业管理法律体系比较健全，国家有国家一级的法律，州有州一级的法律，对物业管理的方方面面都有具体法律规定。澳大利亚有关物业管理的法律主要有《物业、股票及商业代理法案》、《分层楼宇计划（自由保有的不动产开发）法案1973》、《分层楼宇计划管理法案1996》等。新西兰有关物业管理的法律主要有《1972年单位所有权法（Unit Title Act）》及其补充法案、《1988年人身权和财产权保护法以《1961年地产转让（地皮所有权）法》。这些法案对物业管理涉及的法律关系，如业主与业主的关系、业主法团（Owners Corporation）及业主法团委员会（Executive of Owners Corporation）的产生及其责任、业主和使用人的责任、业主与物业管理代理人（Managing agent）的关系等都作出了比较具体和明确的规定。新西兰的《单位所有权法（Unit Title Act）》规定，一个建筑物业主人数超过一个的，必须实行物业管理。健全的法律体系，促进并规范了物业管理的发展。

　　（二）物业管理的管理体系和运作体系比较健全

　　澳大利亚、新西兰物业的管理和运作体系比较健全，相关规定明确具体，对出现的纠纷和问题建立了一套适用的磋商、调解机制。如澳大利亚新南威尔市州的物业管理由公平贸易部负责，具体工作由分层楼宇计划及调解服务处负责。一个物业管理区域，有关权利人在办理土地业权登记时，业主法团这一组织就自然形成了，并受到法律确认。大多数情况下，业主法团最初是原业主（Original owner），通常为建筑商或开发商。当全部单位权利的1/3售出时，原业主在两个月内主持召开第一次年度全体会议（AGM），否则会被罚款，并由政府裁定员派人来召开大会。在第一次年度全体会议上，原业主的投票权有所限制。如果原业主拥有全部单位权利的1/2或更多，在投票时，其投票值降至单位权利的1/3，零碎部分忽略不计。第一次年度全体会议的议程主要是选举业主法团委员会，决定委派物业管理代理人，决定保险、征收款、账户记录及限制事宣、附例等。业主法团可以采取招标、协议等方式选聘专业物业管理公司。如果第一次年度全体会议召开未产生业主法团委员会，或者第一次年度全体会议产生了业主法团委员会，但未委任秘书、财务主管等办事人员，业主可以向裁定员申请指令，要求派人来组织召开全体会议，选举业主法团委员会，或召集业主法团委员会会议委任办事人员。业主法团委员会是一个代表业主或业主提名人的团体，负责管理分层楼宇计划的日常运作，一般由19名成员组成。委员会会议的法定人数不得少于成员数的1/2。委员会成员每人有1票投票权，在任何情况下，主席都没有决定权，委员会会议对任一提议的决定都必须通过表决作出。物业管理费用由业主法团向业主征收，所有征收款均按物业管理区域单位权利的比例来计算，一般按使用面积计征。业主法团必须投保建筑物损坏险、公共责任险、劳工赔偿保险和义工保险，必须建立管理基金和偿债基金。管理基金用于经常性的日常开支，偿债基金用于支付未来的资金需要。不支付物业管理费的业主，在有关会议上就没有发言权和投票权，在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录。因此，欠费及拒缴物业管理费的现象很少。业主和客户的责任由业主法团通过的附例来规定，附例一般要在噪音控制、车辆停放、公共

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