关于理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　关于理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　全面贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》（下简称两个《物管条例》），正确认识和理顺物业管理中的各种关系，促进物业管理健康有序发展是当务之急。为此，笔者在这里谈一点拙见，作一些粗浅的探讨。

　　一、“物业”这个词怎样解读

　　“物业”这个词是八十年代初期从香港等地引进的泊来品。多年来业界人士对“物业”内在含义的解读不尽一样。一本在重庆广泛发行的物业管理书籍，对物业和房地产作了以下解读：物业与房地产在概念上既相联系，又有着本质不同。房地产是指土地及其附着在土地上的人工构筑物和房屋；物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施及其相关场地。显然，房地产是泛指一个特定区域（一个国家、一个地区、一个城市、一个城镇等）内所有的房产和地产，而物业是指住宅区、或者单体房屋（如宾馆、工厂厂房、综合大楼、写字楼等），是房地产涵盖的一个“小”概念。这个解读，一是从概念上模糊了物业与房地产本同属一个物质的特征；二是以范围的大小进行划线，人为地将物业与房地产截然分割为两个不同的事物。

　　笔者认为，“物业”就是指的房地产。从法理的角度来看，所谓“物”至少包含以下三层意思：其一，“物”既指生产资料，又指消费资料；其二，“物”既包括天然存在的一切物质，又包括人类劳动加工创造的一切物质；其三，“物”又可分为种类物和特定物。房地产就是特定物。因为土地和房屋是不可移动的，其某街某号的一幢房屋和另一处房屋也是不一样的。房地产既是特定物，所谓“物业”就是指房地产。物业和房地产说法不一样，但实质同属一个物质。如象我们常说的“土豆烧牛肉”中的“土豆”，老百姓则叫“洋芋”，它的学名又称为“马铃薯”，虽然有三个名称，但指的则同属一个物质。

　　二、物业——房地产既是财产关系，又是社会关系、法律关系

　　房地产是一种法律上的用语。房地产是房产和地产的合称，其中的“产”字一是指财产的意思，二是指产权的意思。房地产这一概念，是指作为财产的房屋和土地。因而房地产关系是一种财产关系，是人们对房屋和土地的产权管理和经营管理等活动的总称。它主要包括房地产的所有关系、买卖关系、租赁关系、抵押典当关系、委托代理关系、损害赔偿关系和继承关系。这些关系分别属于财产所有关系、流转关系、继承关系。同时，又与房地产市场紧密地联系在一起。

　　任何财产关系又都表现为一种人与人之间的社会关系。所以，当我们研究房地产问题时，不是把房屋和土地单纯作为物质对象来研究，而是研究由于人们对房屋和土地的占有和使用等等而发生的社会关系，当这种社会关系被法律所规定和调整时，它就表现为某种法律关系，即法律上的权利义务关系。业主拥有其房地产（物业）它就拥有其物权。物权一般分为：所有权、用益物权和担保物权三种。

　　房地产（物业）的财产关系、社会关系、法律关系，与物业管理中的各种关系是相应联系在一起的。因而深刻理解房地产（物业）的各种关系有利于我们正确认识和处理物业管理各种纠纷，理顺物业管理的各种关系。

　　三、物管企业与业主究竟是什么关系

　　在我国物业管理发展过程中，物管企业与业主的关系问题，一直是实践和认识的一个焦点问题，多年来，在如何认识和对待两者之间的关系问题上存在一些误区，其主要有两个：

　　第一个误区就是在物业管理发展的一个较长时期，不少人认为物管企业与业主的关系是“管理者与被管理者的关系”。我物业管理公司既是管理者，你业主就得听我的，就得按我物管公司制定的规矩行事，否则就对你不客气。致使矛盾和纠纷迭起，一些突出矛盾和纠纷事件经常见诸报端。这种理念和作为，混淆和违背了物管企业为业主服务的宗旨，因而侵害业主的合法权益时有发生。随着人们在实践中不断吸取教训和总结经验，随着物业管理

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